Cass. 1^re civ., 9 juillet 2025, n° 23-23.066

En 2009 et 2010, la caisse régionale de Crédit agricole mutuel des Savoie consent à une société civile immobilière « trois prêts immobiliers libellés en francs suisses, remboursables dans la même devise », pour acheter une maison ancienne à usage d'habitation en France et y faire des travaux. L'arrêt n'en donne pas les montants.

En 2017, la SCI demande l'annulation des clauses de remboursement en francs suisses, qu'elle dit abusives, et des dommages-intérêts pour manquement aux devoirs d'information et de mise en garde. La cour d'appel de Chambéry rejette ses demandes le 23 novembre 2023.

Selon le pourvoi, qui rapporte l'arrêt d'appel, les associés de la SCI étaient des travailleurs frontaliers payés en francs suisses. La Cour de cassation ne le constate pas elle-même.

Le pourvoi discutait le risque de change, la clarté des clauses et l'information reçue. La Cour a tranché une question préalable : une SCI qui emprunte pour acheter un immeuble conformément à son objet peut-elle invoquer les règles du code de la consommation sur les clauses abusives ?

Non. Une société civile immobilière « agit en qualité de professionnel lorsqu'elle souscrit des prêts immobiliers » « pour financer l'acquisition d'immeubles conformément à son objet ». C'est le cas ici, même pour une maison à usage d'habitation.

Réputée agir conformément à son objet, la SCI a agi à des fins professionnelles et « ne pouvait donc invoquer à son bénéfice les dispositions du code de la consommation » sur les clauses abusives. La Cour substitue ce motif de pur droit à ceux de la cour d'appel et rejette le pourvoi, sans examiner les moyens sur le risque de change. La SCI verse 3 000 € à la banque au titre des frais de procédure.

Beaucoup de frontaliers ont acheté par l'intermédiaire d'une SCI familiale, parfois pour leur propre logement. Cet arrêt leur est défavorable : quand c'est la SCI qui emprunte, la protection contre les clauses abusives ne joue pas, même si ses associés sont des particuliers payés en francs suisses.

Il est donc essentiel de vérifier qui est l'emprunteur dans l'offre de prêt : une personne physique ou une société. La règle de l'arrêt n° 24-19.647, rendu le même jour, ne vaut que pour un emprunteur consommateur.

• Arrêt inédit, rendu par substitution de motif : la Cour ne juge rien sur la clarté des clauses ni sur le risque de change.
• Il vise la protection contre les clauses abusives ; il ne dit pas qu'une SCI ne pourrait invoquer aucun autre fondement.
• Il ne motive pas le rejet des demandes d'indemnisation pour manquement aux devoirs d'information et de mise en garde.

Cour de cassation, première chambre civile, 9 juillet 2025, pourvoi n° 23-23.066, arrêt n° 508 F-D, non publié au Bulletin (rejet), ECLI:FR:CCASS:2025:C100508 (Légifrance)

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