Prêt en francs suisses, SCI et investissement locatif
Beaucoup d'emprunteurs ont acheté en francs suisses par l'intermédiaire d'une société civile immobilière. C'est une difficulté réelle : lorsque c'est la SCI qui emprunte, la Cour de cassation lui refuse la protection contre les clauses abusives.
Rédigé par Jules Marin, fondateur de LexDeviseMis à jour le
En bref
C'est une difficulté : une SCI qui emprunte en francs suisses pour acheter un immeuble conformément à son objet agit en qualité de professionnel, et ne peut pas invoquer la protection contre les clauses abusives, même pour une maison d'habitation. Un frontalier qui a acheté des biens locatifs en son nom a, lui, pu faire examiner ses clauses.
Une SCI peut-elle invoquer les clauses abusives ?
Non, lorsqu'elle emprunte conformément à son objet. Le 9 juillet 2025, la Cour de cassation a jugé qu'une société civile immobilière agit en qualité de professionnel lorsqu'elle souscrit des prêts immobiliers pour financer l'acquisition d'immeubles conformément à son objet. Réputée agir ainsi, elle ne pouvait pas invoquer les dispositions du code de la consommation sur les clauses abusives (n° 23-23.066).
L'affaire portait sur trois prêts libellés et remboursables en francs suisses, consentis par le Crédit agricole des Savoie pour acheter une maison ancienne à usage d'habitation en France et y faire des travaux. Selon le pourvoi, les associés de la SCI étaient des travailleurs frontaliers payés en francs suisses ; la Cour ne l'a pas examiné. Elle a rejeté le pourvoi sans se prononcer sur la clarté des clauses ni sur le risque de change.
Et si j'ai acheté un bien locatif en mon nom ?
La situation est différente. L'arrêt du 9 juillet 2025 qui a posé la règle pour les frontaliers concernait une travailleuse frontalière qui avait souscrit en son nom quatre prêts en francs suisses pour acheter en France des biens locatifs. La Cour de cassation a examiné ses demandes au regard des clauses abusives et cassé l'arrêt qui les avait rejetées (n° 24-19.647).
Rapprochés, ces deux arrêts montrent l'importance de savoir qui a emprunté : vous, en votre nom, ou une société qui finance un immeuble conformément à son objet.
Une SCI n'a-t-elle alors aucun recours ?
L'arrêt du 9 juillet 2025 vise la protection contre les clauses abusives ; il ne dit pas qu'une SCI ne pourrait invoquer aucun autre fondement. Il ne motive pas non plus le rejet des demandes d'indemnisation pour manquement aux devoirs d'information et de mise en garde, que la cour d'appel avait écartées.
Nous ne pouvons pas aller au-delà de ce que dit l'arrêt : la situation d'une SCI s'examine au cas par cas, à partir de ses statuts, de l'offre et des documents remis. Si une action est envisageable, la procédure est conduite par l'avocat partenaire.
Que vérifier dans votre dossier ?
- qui est désigné comme emprunteur dans l'offre de prêt : vous, ou la SCI ;
- l'objet social de la SCI dans ses statuts, et l'usage prévu du bien financé ;
- les cautions éventuellement données par les associés ;
- les documents d'information sur le risque de change remis à la signature.
Pour un prêt en votre nom propre, le risque de change s'apprécie sur toute la durée du prêt, y compris si vous perceviez vos revenus en francs suisses à la signature (n° 24-15.951).
Prêt de SCI ou en nom propre : commençons par l'offre.
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